美国房地产市场崩毁的始作俑是谁？


笔者在1988年获取加州房地产经纪人（Broker）的执照至今，经历两次市场大起伏，第一次是从87年到91年，过后是一段长达五年多的沉寂时期。第二次是从98年起，房地产如日中天，一直到2007年下半年，雪崩开始，一致不可收拾。

美国的房地产本身有个循环，一枯一荣是十年左右，呈螺旋形上升。人口增长，新兴产业，贸易需求，贪婪和收敛，都是其中因素。第一次起伏，可说是在正常范围，市场的正常扩张和收敛。第二次，有个重大的因素，极大地催化了市场的膨涨，也极大地造成了今天的衰落。

这个因素就是克林顿政府关于房地产盈利税法的改变。

原税法是，房主自住的房子出售后，盈利需交联邦税，或者，房主可把所有的售房所得存放在房产交易所，在两年之内寻找新房子，新房子必须高于旧房的售出价，也就是说，所有房子上的盈利只能回到房子上，反之就得交税。克林顿的新法规定；房主自住房在两年之后出售，盈利在五十万以下的（夫妻共同）一分钱的税也不用交，这个避税法规可在一生无限制次数地运用。

这个法规点燃了第一波的贪婪之火，从97年底起，房地产市场快速回升，一间房子收到几十个出价是平常事，有的出价高出要价的百分之二十，三十，甚至百分之一百也有。有人辞掉工作，专门炒房为生。一间房子，两年之后转手盈利就是几十万，白住不算，盈利还不用交税，世界上这种好事还真不多。于是全民跟进，不分青红皂白地有房就买。一幢在97年开价30万的房子到了2007年初叫价120万，增值百分之三百。其实暴涨就可以看出隐藏在其内的暴跌。但是银行和贷款机构利欲熏心，还鼓励根本不具备买房条件的人进入市场，提供0头款，甚至110%贷款，意思是你买房还倒贴你钱。直接导致了今天的经济灾难。

一场经济灾难有它多方面的因素，人心贪婪，愚蠢放贷，过度扩张，但是不可否认的是，克林顿政府对房地产盈利税法的改变提供了这出灾难剧的平台。


                                  2008-10-24

《格林斯潘的泡沫》

　　——美国经济灾难的真相

　　（美）威廉·弗莱肯施泰因

　　弗雷德里克·希恩 著 单 波 译

　　中国人民大学出版社2008年9月出版

　　⊙杰 夫

　　从美联储主席位子上退休的格林斯潘如今算是真正体会到了什么叫“人走茶凉”。三年前，他还被尊称为“史上最伟大的央行行长”、被奉为“货币政策制定者的典范”和“美国乃至世界经济的掌舵人”，但是现在呢，随着由次贷风暴所引发的全球金融危机的深化，格林斯潘受到越来越多的质疑、攻击。就像威廉·弗莱肯施泰因和弗雷德里克·希恩在《格林斯潘的泡沫：美国经济灾难的真相》中所批评的那样：“格林斯潘遗留下来的将是一个变幻莫测、难以驾驭，让许多人随后伤痕累累的金融世界。这是无可争议的事实：格林斯潘不是‘艺术大师’，他是导致美国滑向金融泥沼的头领。事实胜于雄辩。”可以想像，若听到这样的评价格林斯潘一定很受伤，正如有一次他接受《华尔街日报》采访时说，“以前我因为莫须有的事情受到称颂，现在又因为莫须有的事情而被责难”。

　　美国人热衷对格林斯潘政策遗产的清算，是想弄明白眼下的经济灾难究竟是如何发生的、问题根源又在哪里？如果说，支持格林斯潘，认为是他开创了一个繁荣时代的意见派大行其道，依靠金融机构自律的潮流就会得以延续。对格林斯潘金融政策的批判，就很有可能会诱使Fed在眼前的危机过去之后相对较快地提高利率，甚至试图以高利率压缩未来的经济泡沫。如果反对格林斯潘的一方占了上风，金融公司所可能就要面临更严格的监管，所提供的金融产品的自由度也会更小。这就是为什么对格林斯潘的行事纪录、思想言论进行审查已迫在眉睫。由此，美国人希望能找到修正美国现行金融体制的路径和方向。

　　弗莱肯施泰因和希恩抱有在《格林斯潘的泡沫》中抱有同样的初衷。他们认为，美国这十几年来所先后遭遇的股市崩盘、储贷危机、2000年科技股泡沫、千年虫恐慌和次贷危机都是因为格林斯潘错误的财政决策导致的，“格林斯潘错就错在始终选择极低的利率，并且在面对由此产生的乱局时，仍然用极低的利率来解决问题。结果是，在其任职期内，美国先后经历了股市和房地产泡沫。这两个硕大的泡沫各自存在了10年。在格林斯潘执掌美联储之前，除了1979年末至1980年初出现短暂的对商品和贵金属的狂热之外，美国已经有五十多年不曾出现泡沫了。”这段话极具讽刺，他们直言不讳，是格林斯潘麾下的美联储，全程煽动和助长了许多代价高昂的混乱。更令人气愤的是，格林斯潘除了短视、无知之外，他还善于改写自己过去的记录、找替罪羊，以便为自己的错误开脱。在两位作者看来，格林斯潘就是一个经济学界的骗子、政治界的混子，而他们的使命在于揭示格竭力想掩盖并且几乎完全不为世人所知的虚伪的投机分子的一面。

　　为了证明这一点，弗莱肯施泰因和希恩更多引用美联储的联邦公开市场委员会的会议记录以及格林斯潘在国会发言的记录，将批判的火力集中在格林斯潘错误的政策决策上。这种指责主要体现在两方面，也就是令格林斯潘不断招致骂名的“两宗罪”。第一宗罪：低利率政策催生房地产泡沫。在2001年至2003年，格林斯潘执掌下的美联储为了减轻互联网泡沫破灭对经济的影响而降息太多。随后的加息步伐又太慢。低利率刺激了抵押贷款，推动房价飙升至难以为继的地步。对此，格林斯潘在《华尔街日报》发表的文章中也承认，他任职期间实施的低利率政策可能助长了美国房价泡沫。但他却认为次贷危机的真正根源在于全球经济扩张，正是一段时期以来全球经济前所未有的高速增长导致投资者低估了风险。第二宗罪，监管太过松懈，放任金融衍生品。弗莱肯施泰因和希恩认为，对信用状况不佳的贷款人，央行没有推行更严格的抵押贷款标准，以至于这些人最终无法偿还贷款。此外，美联储未能预计到高危买房者给银行制造的风险敞口，导致银行没有足够的资本来吸纳这些抵押贷款的最终损失。于是，这些被“股神”巴菲特视为“大规模金融杀伤性武器”的衍生品最终引爆了美国金融市场。当时，格林斯潘预计他的政策会刺激住房市场，因为经济的其余方面受低利率的影响相对较小。

　　格林斯潘现在终于承认，他对楼市不太可能出现泡沫的看法是错的。然而他还是为自己留了一手，他说泡沫是动态经济不可避免的一个要素。至今他都坚持认为，没有灵丹妙药能阻止楼市泡沫，况且这个泡沫本来就是全球性的。

　　 当然，在对格林斯潘的历史尚未盖棺定论之前，谁都有表达观点的权利，包括格林斯潘本人。他说，许多针对他的指责都是不公平的，像股市泡沫和房地产泡沫的出现有更深远的原因，央行想力挽狂澜是无能为力的。很显然，格林斯潘这样的辩护逻辑上是说不通的。按照他的说法，其在位期间美国经济的繁荣也和他是没有太大关系的，因为“经济持续增长也是有更深远的原因”。看来，格老过去享有的荣耀和名誉确有不小的泡沫。

可能的原因很多了，我想主要应该是：人心的贪婪加上1）美联储倡导的低信誉贷款政策，2）“两房”的无原则担保。
大家都在摸着石头过河，。。。

文兄有机会查查这个人：Henry Gabriel Cisneros

http://www.nytimes.com/2008/10/19/business/19cisneros.html?hp

A grandson of Mexican immigrants and a former mayor of this town, Henry G. Cisneros has spent years trying to make the dream of homeownership come true for low-income families.

As the Clinton administration’s top housing official in the mid-1990s, Mr. Cisneros loosened mortgage restrictions so first-time buyers could qualify for loans they could never get before.

"人心的贪婪"是永恒的，我认为不能作为一个原因。没有人能够修正这一“原因”。