放眼海外房地產

嘉信投資管理全球房地產預測總經理奧康納

抵押贖回權喪失的情況堆積如山，次級貸款市場的局面慘不忍睹；在連續多年的繁榮之後，美國住宅市場終於不得不向地心引力低頭了。不過，這並不意味著房地產投資者就惟有垂頭喪氣，因為在美國住宅市場之外的其他領域、甚至在國界之外都還有很多值得注目的機遇。目前，我們認為諸如歐洲、亞洲和澳洲等地的商業房地產市場和美國的商業房地產市場一樣，仍然可以提供誘人的機會。

當然，作為普通投資者想要進軍海外商業房地產市場，這並不是一件容易的任務，更不必說構築一個基於這些市場的多元化投資組合了。因此，嘉信投資研究中心才推薦投資者將自己整體投資組合的一部分--比如3%至5%投入全球房地產投資信託(REIT)或者全球房地產共同基金。盡管這些產品的表現並不是總能夠那麼出色(比如在1998年至2000年的科技泡沫期間就是如此)，但是資料的確顯示，2000年以來，房地產投資信託的回報一直非常突出，而波動性只是平平而已--我們相信這種趨勢還將持續相當的時間。

REIT超越股票

在截至去年年底的五年當中，多元化國內房地產投資信託投資組合的年平均回報率達到了23%之多，幾乎相當於國內股票同期回報率的五倍。如果是一個多元化全球房地產投資信託投資組合，則在此期間的年平均回報率更達到近27%。與此同時，盡管美國房地產價格的波動性近年以來已經有所強化(伴隨回報的成長)，但是整體而言，全球房地產投資信託投資組合的波動性年均要比全球股票投資組合低近1個百分點，而回報相比之下卻要出色得多。(數據來自CSIM Research和NAREIT。美國股票回報率以標準普爾500指數為準，全球股票回報率以MSCI World Equity Index為準--這一指數由摩根士丹利資本國際編製，包括了全球23個國家，代表了工業化國家市場。美國房地產投資信託回報率以FTSE NAREIT Equity REIT Index為準。全球房地產投資信託回報率以FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index為準。股息自動轉入再投資。)

今年迄今為止，盡管全球不同地區房地產市場的表現差異日趨巨大，但是整體而言，這種積極的表現都在一直持續著。此外，投資者還應該留意的是，諸如歐洲、加拿大和澳洲的某些地方，由於美元匯率的低迷，其投資回報換算為美元之後還將得到放大。同樣，在投資海外股票的時候，這也是一個值得考慮的因素。盡管歷史表現不應該視為未來回報的擔保，但是整體而言，全球房地產市場的牛市尚未結束。

全球房地產投資的好處

毋庸贅言，如果一位投資者指望這種近30%的年平均回報率將繼續下去，無疑是在指望“非理性繁榮”(暫且借用幾年前曾經流行的說法)，只是我們的確相信，對於長期投資者而言，這些投資可以提供四大潛在的好處：成長、收益、流動性和多元化。以下我們將仔細解釋一下這四大好處：

成長

投資者從全球房地產投資信託當中得到的回報，這些年當中無疑是以股價增值為主體的。盡管股價的增值是一系列因素早晨的，但是其中最重要的無疑是以下三點：全球化、資本流動的增加和基本面的改善。

* 對於所謂全球化，多數人都不會感到陌生。全球愈來愈多的地方撤除了房地產投資的障礙，大大推動了房地產在全球經濟活動和貿易當中的分量增長。盡管中國和印度或許是最為人所知的利子，但是從全球化當中得到現代化好處的國家其實還有很多。諸如巴西、阿根廷、墨西哥、土耳其、馬來西亞、韓國和很多其他東亞國家都屬於這樣的情況。現在，發展中國家中產階級的增長意味著對於現代住宅和購物場所的需求也在不斷增長，品牌旅館行業的發展也得到了推動。

* 與此同時，全球範圍內的房地產資本流動數量近年以來也在增加，這當中既有來自上市發行證券的部分，也有來自私募的部分。比如波蘭中部地區的平坦地形，史上歷來被視為一個缺陷，容易讓入境的侵略軍迅速征服，但是現在，出於同樣的原因，這裡的地形已經轉化為一筆巨大的財富，建起了一系列儲藏和分銷中心。

* 最後，全球房地產市場的基本面情況正在改善。許多重量級的市場，如倫敦、紐約、新加坡，甚至莫斯科，都從近些年以來的經濟成長和相應出現的現代化辦公場所缺乏局面中得到了很大的好處。只要不發生全球性的金融危機或者地緣政治危機，這種積極的市場環境在可以預見的未來都將繼續存在下去。

收益

歷史數據顯示，房地產投資最具有魅力的地方之一，就在於它可以產生持續穩定的收益。本質上說來，作為股票，伴隨其價格的上漲，投資者所得到的收益率其實是在不斷縮水。不過，我們仍然相信，即便經歷了近期的股價大幅增值，全球房地產類股平均收益率水平依舊要高於普通股票。去年年底時，全球房地產股票的股息收益率平均為4.4%，全球股票平均股息收益率2.6%，標準普爾500指數則只有2.2%。

事實上，在大多數國家當中，房地產投資信託相關的會計和稅務法規都不但要求經營者將大部分(通常都不會低於80%)運營所得支付給投資者，而且同樣重要的是，債務水平還被嚴格地限制在不至於對現金流造成威脅的水平之下。因此，我們相信房地產類股還將繼續支付超過平均水平的股息。由於房地產投資信託的股息從稅務角度說來並不屬於“合格”股息的範圍之內，那些稅級較高的投資者最好還是通過稅務遞延帳戶--比如IRA--來進行投資。

流動性

上市房地產證券的最大好處之一就在於其買賣是非常方便的。如果你希望立即買進或者賣出一幢房屋，則你所需要付出的努力和承受的代價絕對不能和買賣房地產投資信託同日而語。

多元化

事實上，即便一個投資者在幾個不同地點都擁有房產，他的房地產投資多元化程度也比不上通過一支基金持有很多地方眾多房產的人們。更加有必要指出的是，如果僅僅投資於美國國內--無論是直接購買房產還是投資房地產投資信託--已經再也不足以保證多元化了。目前，在全球房地產證券市場上，美國的份額已經不足40%。伴隨房地產投資信託的覆蓋範圍已經擴大到了包括德國和英國在內的20多個國家和地區，我預計美國的份額還將進一步縮水。

與此同時，長期角度說來，全球其他地方房地產股票的回報和美國市場的關聯度是較為有限的。從廣泛多元化的視角看來，房地產的表現和股票關聯度也較為有限，和債券及現金就來得更低，因此它無疑有助於降低我們投資組合的整體風險。

如何投資

投資大眾應該如何獲取這些潛在的好處呢？當然我們現在也可以購買一系列海外房地產投資信託的美國存託憑證(ADR)，但是對於多數人而言，全球房地產共同基金才是最便利、成本最低的方法，可以讓我們更為充分地享受到成長、收益、流動性和多元化的好處。這種基金投資大眾幾年之前還難以找到，但是現在我們完全有空間去尋找一支經理人技巧出色、費用低廉的產品了。