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标题: 加拿大房市之怪现状 [打印本页]

作者: 章凝 时间: 2024-2-19 16:10 标题: 加拿大房市之怪现状

加拿大房市之怪现状

我们谈起加拿大人，尤其当和他们那些老子天下第一感饱满的邻居相比时，官样文章式的评价大致为“老实、平和、友善、文明”。粗看这评价倒也不能算夸张，大体而言，原生加拿大人——我们这些后来的移民另论——着实不坏，文明素质普遍较高，值得称道处颇多，但是千万不要忘记了：人类有共性，放之四海而皆准，加拿大人——包括我们这些后来的移民——也是人，是人就有人类具有的所有问题，比如说爱财，爱财导致贪心，贪心催生狡诈。这里来谈谈加拿大式狡诈一例：

话说买房乃人生一大事，大多数人早晚都要去做。人们进入房地产市场，首先需要获取有关信息，在加拿大，唯一权威的房地产网站是半官方性质，由加拿大房地产协会（CREA）经营的realtor.ca，这是一个业界托拉斯，吃人不吐骨头尼罗鳄式的存在，完全没有竞争对手，除非私自交易，任何房屋买卖者都躲不过。多年来频频造访此网站，我早就不无惊讶地发现了一个异常怪异现象，那就是这里的许多上市挂牌房屋，竟然缺少极其重要的“面积信息”，来访客户无法得知他们感兴趣的所售房子究竟有多大，因为相关网页上缺失该房的建筑面积具体为多少平房英尺（加拿大是公制国家，但房屋面积通常采用英制）——这和中国的许多金店卖金首饰不注明重量有得一比。当然也不绝对，不是所有挂牌房子都缺少面积信息，半数还是有的，内在原因估计有二，一是挂牌中介遵守基本职业道德，无意向客户隐瞒房产信息，二是房产中介认为这个面积不错，是一个拿的出手的好卖点，所以愿意主动提供，反之则不。

如果碰到有经验的客户问起来，这些中介有的能实打实回答——眼看瞒不住了只有招认，有的则和你玩猫腻到底，含糊其辞装傻充愣，比如“我去查查看哦，查好了告诉你”，以期打马虎眼蒙混过去，只要没有白纸黑字写在纸上，随口说说的东西不能当作证据。他们指望的是客户傻呵呵的根本就不问，忽略此类信息，这样就达到了其不可告人的以小充大目的，忽悠你没商量。还有那更坏的，广告中放上房子建筑面积，但包含装修过的地下室，而根据有关法律地下室面积不被视为房屋正式面积（室外面积也不包括），中介加上一句“完成居住面积（finished living space）”以混淆视听，误导经验不足的客户上当，达到其瞒天过海目的。所以说加拿大房产市场上处处是陷阱，挖好了等客户跌进去，中介是食肉猎手，客户是食草猎物，宰的就是你。

除了房屋面积，其它常常被不良房产中介刻意隐瞒的信息还有房屋的建造年份、宅地面积、房产税、公寓管理费等等，特别是建造年代，一个房子如果老于3，40岁，它的年龄就成了一个秘密，大多不在相关网页上显示了——这和在征婚广告上不写明年龄有得一比，不让你知道咱究竟是少女少男还是大妈大叔甚至爷爷奶奶，此番欺诈性操作堪称邪恶，至于房屋的结构隐患、是否凶宅大麻屋过火屋鬼屋等致命信息他们更不会主动交代。房屋是每个家庭安居乐业的归宿，以及最大开支兼终身投资，人们在选购房产时所考虑的几大因素按照重要性大致可分为：一地点，二价格，三面积，四年份，五式样，六质量。每个人各个家庭的偏好侧重不尽相同，但大体不脱这些方方面面。而加拿大的房地产公司，硬是敢明目张胆地对客户隐瞒上市房屋的建筑面积和建造年份——房子的地点和价格他们是瞒不了，不然也难逃厄运，相关法律竟也对他们缺乏必要制约，没有硬性规定公开此类信息是房产销售方的首要职责，否则就是违法，要被追究法律责任，这无形中构成了资方与官方合伙欺诈民众的一个客观事实。

世人比较美国人和加拿大人，通常的看法是前者比较滑头而后者则相对朴实，但在房地产领域却完全不是这么回事儿，两者倒了个个儿，美国人比加拿大人更诚实靠谱。我们看美国的房地产网站zillow.com，每个挂牌上市房屋，房子的建造年代、建筑面积、宅地面积、房产税，等等，按照标准格式被填写得一清二楚，面积作为最为重要的指标之一与房价、卧室数、卫生间数并列以大号黑体字被置放于第一行，让人一目了然，懂点英文有点文化就能看懂，可谓童叟无欺。其实美国zillow的此番操作并没啥了不起，算不上职业道德高尚，因为它不过是做了本来就应该且必须做的事情，也即向来访客户提供他们有充分权利获悉的必需信息，结果和加拿大realtor一比，像是正常学生和作弊学生站在一起，居然显出了高大上，这让加拿大人情何以堪啊。

Zillow.com还有一个极为实用的功能叫做“$?/sqft”，也即每平方英尺美元，所谓单位价。这是一个很能反映商品价格相对高低的客观指标，具有商业头脑的中国人很喜欢拿这个说事，谈起房市就是平方米价位，比如北上广深的许多房子超过了十万元人民币每平米（约为1300美元每平方英尺），昂贵得杀人不见血，而黑龙江鹤岗市平均两千元以下每平米，堪称白菜价。顺便说一句，中国的所谓房子99.99%就是北美的公寓，楼层普遍更高，自身不带任何宅地，室外有限的空地皆为公用，而以独立屋、半独立屋、镇屋为主的北美房产，宅地面积不计入房产单位价，哪怕你的房子占了一座山半条河，当然宅地面积的大小多少还是会反映在房产单位价上，面积越大单位价越高，但“$?/sqft”必须严格按照房价除以室内面积计算。

这样算下来，北美的平均房价远低于中国，哪怕北美房产具有而中国房产不具有宅地，更不要说在中国购买的其实根本就不是房子，更不是房子所占地皮，而是房子50~70年的居住权，本质上和租房没啥不同，被国人当作传家宝的所谓房产证就是一个住房长租合同，租客是小老百姓，房东是占有全国每一寸土地、每一块石头、每一颗沙粒的国家即党，确切说是盘踞于中国社会巨型金字塔顶端的恶霸地主阶层。多年来中国不是房产的房子被官商勾结炒至天价，如今终于开始墙皮脱落颓势尽显了，它再不崩盘既不符合人类社会的基本价值规律，也是没有天理了，只是苦了后期接盘的韭菜草民，和炒股炒了个两手空空泪长流的股民成了难兄难弟。

扯远了，回到加拿大：加拿大房地产协会刻意隐瞒房地产单位价，可怜的加拿大民众永远不知道自己买卖的房子究竟多少钱一呎。当然你可以自己去计算，问题是买家玩不过卖家，绝大多数客户没有这么精明。没有比较就没有鉴别，是买贵了还是买便宜了，只有听天由命。因为realtor.ca不提供“$?/sqft”，加拿大人对于房屋买卖完全没有单位价的概念，也就是说，加拿大房地产业的垄断阶层在加拿大政府的默许配合下，为了自身群体谋取巨额利润，生生把加拿大民众给玩傻了，搞残了，可谓商业愚民手段。

美国zillow还有两个加拿大realtor没有的功能，一个是Zestimate，即zillow根据自己丰富的市场信息和专业经验给上市房产的评估价，另一个是上市房产的历史销售记录包括年代和价位，这两个十分具有参考价值的指标对客户友好实用。但是，美国有的好东西加拿大没有且拒绝学习引进，而美国没有的坏东西加拿大却有且肆意横行，这就是恶名昭著的“盲目竞标（Blind bidding）”，房产中介通过它引诱、刺激、恐吓有意买家盲目竞标，以恶意推高房屋售价，房子卖得越贵，他们抽取的佣金就越高。民众要求对此进行改革的呼声很高，政府却长期无所作为（近来总算略有松动迹象），再次扮演了与资本大鳄狼狈为奸鱼肉民众的可耻角色。比较美国房市和加拿大房市，美国市场对民众更透明，而加拿大市场更浑浊，浑水好摸鱼，只有不透明，民众才好骗，这是缺乏透明的唯一原因。加拿大资方和官方在这里找到了共同点，就此一拍即合沆瀣一气，合伙盘剥草民百姓。在小土豆内阁的错误引导下，过去十年加拿大的通货膨胀狂飙突进如狼似虎，尤其是房地产这一块，在贪婪成性的房地产公司助桀为虐的推波助澜下，如同脱缰的野马般突飞猛进。

就说个人眼下所在的第三故乡，一座不显山不露水，在加拿大存在感很低的安省边陲小城吧，是要产业没产业要资源没资源，要工作没工作要人才没人才，有的只是几个蔬菜大棚出产些土豆黄瓜胡萝卜西红柿，外加给美国企业处理些边角料，平淡得令人乏味，候鸟飞过不落脚，可这十余年来水涨船高，房价也是日新月异，仅仅七八年前地方上屈指可数的顶尖豪宅不过百来万，可如今，独立屋、半独立屋雨后春笋般于荒郊野外拔地而起，千篇一律面目可憎，占地窄小粗制滥造，却动辄叫价一两百万甚至更高——即便叫价如此疯狂，许多仍然缺少面积信息，只因为那些房子是看上去大实际上小，登出面积信息就露陷了——黑心中介黑心之极！曾几何时只有医生律师企业家玩得起的百万豪宅，早已飞入寻常百姓家，其中又有多少中低产家庭乃是硬着头皮往火炕里跳。平均房价竟远超河对岸工业科技发达，美国汽车业大本营密西根州的所有县市，岂止是区区密西根，如果不考虑汇率，美国五十州中能和咱这穷乡僻壤媲美的只有那前三名——DC加州夏威夷，匪夷所思不？

在国家层面上，房产无论是平均价还是单位价，加拿大都已远超美国百分之五十以上——在面积和质量普遍逊于美国同类产品的前提下，成为G7中最难以负担的领头羊。凭啥呀？就凭它的地广人稀资源丰富、高纬度高税率高物价、低工资中低端产业？这扭曲奇葩到了逆天的现象我横竖左右只是看不懂，只感觉加拿大病了，而且病得不轻。据最新报道：“加拿大最富裕的省份阿尔伯塔在美国各州中能排名第14位。而加拿大最贫穷的五个省份现在排在北美洲最贫穷的六个地区之中。安省仅领先于阿拉巴马州。BC省比肯塔基州还要贫穷。”（《越来越穷！加拿大已不再是地球上最富有的国家之一》）不过话说回来：打是亲骂是爱，不懂归不懂，狠批归狠批，综合考量加拿大还是一个相对理想国，不然我也不会逆俗世潮流而动，舍众人趋之若鹜的美丽国而来这里安家且乐不思蜀。

综上所述，加拿大房地产公司和中介热衷于黑箱作业，竭力对客户隐瞒市场信息，其目的只有一个，那就是为自己谋取暴利。别的不知道，单单就房屋销售这一摊，加拿大的不少房产中介够贪、够黑、够坏。其实因为商业模式和性质，销售这一特定职业具备滋生骗子的优质土壤——多年前我在这行业短期待过，对其自洞若观火，那么就还应该再加上所有的传销与相当部分的汽车销售、保险销售，外加若干修车工、水管工乃至律师、医生等等，这些加拿大人小人爱财取之以歪门邪道，缺乏基本的商业道德，更不要说“老实平和友善文明”了，当然也不用把他们一棍子都打死，只能说这小撮加拿大人很不加拿大。

注：zillow.com、realtor.com为美国房地产网站，realtor.ca、zillow.ca为加拿大房地产网站。美国以zillow.com为主，加拿大以realtor.ca为主。

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