16年来最大跌幅美次债危机 现在还看不到终点

国际金融报

摆脱美国高达20万至30万个多余库存房屋单位，很可能是化解次贷危机、拯救金融体系的关键所在。但美国若要加快房屋销售，则需减慢新建房屋，这需要很长时间。

16年来的最大跌幅

美联储前主席格林斯潘上周称，美国楼价下跌以及二手房存量对美国经济和金融市场造成重大威胁，但他对如何解决这一问题并不乐观。在与东京金融界人士的电话会议中格林斯潘表示，摆脱美国高达20万至30万个多余库存房屋单位，很可能是化解次贷危机、拯救金融体系的关键所在。但美国若要加快房屋销售，则需减慢新建房屋，这需要很长时间。

标准普尔调查显示，美国10个大城市独栋住宅房价指数8月份同比下跌5％，是1991年6月以来的最大跌幅。另一项更大范围的20个大城市房价指数8月份同比下跌4．4％。房屋订单取消的情况上升，而未售出的房屋数量也增至记录高位，近日公布的统计数据显示，9月成屋销售降至自1999年以来最低水平。

消费者信心也进一步趋于下降。据最新公布的数据显示，今年10月份美国消费者信心指数由9月份的99.5降至95.6，低于此前预期，为2005年10月以来最低水平。

这使得不少投资者更加期待美联储降息。然而，有分析人士指出，即便美联储降息，恐怕也难拯救美国楼市。哈佛大学房屋研究中心主管瑞兹纳斯表示，美联储降息就像鸡汤，虽然肯定不会有坏处，但是作用也不会太大。当前贷款门槛已经提高，能否负担信贷的问题更为突出。

一年前即现衰退信号

美国楼市的下跌并非起于近几个月。2006年8月即是美国楼市的重要转折点，美国旧房销售中间价比去年同期下跌1.7%，这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌，而中介获利已是10年来最低水平。美国商务部的报告同时显示，美国去年8月份的新房开工量猛降6%，是2003年4月以来的最低水平。

与此同时，去年年初以来，美国越来越多的楼盘开盘开始打广告，开发商使出浑身解数进行降价促销、赠送礼券，购房者却依然寥寥。

卖房卖不动，建房更是缺乏信心。美国商务部数据显示，9月份新房开工量下降10.2%，按年率计算为119.1万套，同比下降31%，为14年以来最低水平。而美国许多大建筑公司都声称第三季度出现亏损，房地产研究公司Metrostudy的负责人肯尼思·文霍尔德说，建筑商们相互倾轧以争夺市场份额，并与二手房市场展开竞争，其结果是，一些建筑商大幅降价，降幅高达20％。

负效应可能旷日持久

越来越多的经济学家认为，楼市走向正成为美国经济的最大变数。如果楼市危机继续恶化，消费支出将受到冲击，次贷危机则会进一步升级，这将导致美国经济出现衰退。纽约投资信息公司SwissRe首席经济学家库尔特·卡尔就认为，美国楼市衰退目前“还看不到终点”。卡尔认为，如果新屋开工量跌至100万套，就已达到过去衰退的水平，美国则正朝这一方向前进。

在10月24日发布的半年一次的全球金融稳定报告中，国际货币基金组织(IMF)警告说，美国信用市场动荡引发的全球经济不稳定“可能会旷日持久”。

越来越不容乐观的现实，也让美国官员对楼市的表态更趋谨慎。美国财长保尔森和美联储主席伯南克此前谈到楼市，总是称楼市降温对美国经济影响有限。但保尔森最近在多次讲话中都坦率承认，楼市危机还在发展，这是美国经济目前面临的最大风险，房价停滞时间越长或下降幅度越大，未来经济增长受到的损害就越严重。

在全美住房建筑商协会主办的美国房市前景预测会议上，大部分与会的经济学家均对房市价格和建筑活动给予了最坏的预期。他们认为，次贷危机可能将持续到2009年。

英国遭遇蝴蝶效应

正在遭遇楼市下跌的不仅仅是美国。英国《经济学家》杂志最近的一项调查显示，全球主要房地产市场的价格增速正在放缓，部分楼市逼近由热变冷的拐点。而由于市场上的不明朗因素仍未消除，次贷影响尚不能预测，令市场不能准确地评估或许尚存的风险。

IMF日前公布报告称，英国房地产市场可能出现崩盘，房价过高令英国面临升息压力，报告同时敦促英国财政部削减支出以避免危机，信贷危机很可能会对房价造成“相当大的冲击”。

这是IMF对英国住房市场状况提出的最为严厉的警告。IMF估算，在过去10年里，英国房价的上涨幅度比应有水平高出50％，其高估程度比美国严重，而美国目前正在经历上世纪30年代大萧条以来最严重的楼市低迷。

根据英国全国建房互助会提供的数据，英国平均房价从1997年的每套5．84万英镑上涨到去年年底的17．2万英镑，短短10年间涨了两倍。有贷款机构估计，英国平均房价已超过20万英镑。今年以来，房价继续迅速攀升，但近几个月来上涨速度明显放慢。IMF认为，爱尔兰和西班牙等国的房价高估情况更为明显，许多英国人在那里购置了第二套住房。同时信贷紧缩还将持续一段时间，这“可能会对”包括英国在内的一些欧洲国家住房市场“增长造成负面影响”。

事实上，2007年全年对于英国来说也是一个黄金年份。根据英国莱坊住宅研究部的估计：2007年的成交量长期维持在历史高位，至年底时总成交量将会高过平均成交量约8%。纵使年内有不少负面的经济评论，但并没有减弱投资气氛，多个地区的投资活动均升至记录水平。

“英国市场将会转弱。未来12个月，将会出现与2004年底及2005年初非常相似的情况。这段时间，住宅价格升幅将会减至单位数，而买家更须面对定价过度进取的卖家。我们预计2008年的住宅价格将会比现在上升3%，成交量则下跌12%，较长期以来的平均升幅下跌5%。”英国莱坊住宅研究部主管LiamBailey表示。